Was kann ich mir leisten und wie hoch ist der Kapitalbedarf?

Zu Beginn sollte ein Finanzierungsplan stehen, der Kaufpreis und vorhandenes Eigenkapital gegenüberstellt, um so den Finanzierungsbedarf zu ermitteln. Wichtig: Mit dem Kaufpreis ist es nicht getan; hinzukommen Kaufnebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer, Notar- / Gerichtskosten oder Maklerprovision). In der Summe etwa 15 Prozent Mehrkosten, die dem Kaufpreis zugeschlagen werden und nicht durch die Baufinanzierung abgedeckt sind. Je nach Immobilie können zudem Renovierungskosten anfallen.

Um zu klären, was man sich leisten kann, muss betrachtet werden, welche monatlichen Kosten sich aus Finanzierungsrate plus Nebenkosten für den Immobilienunterhalt ergeben. Es sind z.B. Steuern, Hausgeld, Versicherungen, Strom-, Gas- und Wasserkosten, die zusätzlich zur Rate anfallen. Wird die Immobilie selbst genutzt, gilt die Faustregel, dass maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens für das Wohnen ausgegeben werden sollen.

Kann ich ohne Eigenkapital kaufen?

Bei sehr guter Bonität besteht grundsätzlich die Möglichkeit eine Immobilie zu 100 Prozent zu finanzieren. Aber das ist oft teuer, denn Banken lassen sich diese Finanzierungsform mit satten Zinsaufschlägen auf den gesamten Kredit bezahlen. Eigenkapital einzubringen lohnt sich also, denn die monatliche Rate reduziert sich. Zudem ist es eine Sicherheit, falls die Immobilie verkauft wird, während die Finanzierung noch läuft.

Tappen Sie nicht in die Zins- und Tilgungsfalle!

Bislang war eine Tilgung in Höhe von einem Prozent der Darlehenssumme üblich. 2016 lagen die Zinsen historisch tief, im Durchschnitt 1,52 Prozent. Das ermöglicht es, die Tilgung höher anzusetzen und mehr Geld zurückzuzahlen. Und dies sollte man auch tun!

Lebensveränderungen können zu Herausforderungen werden.

Baufinanzierungen werden über einen vertraglich festgelegten Zeitraum geschlossen. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist wird der Vertrag mit der Bank neu verhandelt. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass die Zinsen bis dahin um mehrere Prozentpunkte gestiegen sind. Eine längere Vertragslaufzeit sichert also ein niedriges Zinsniveau. Und: Je mehr getilgt wurde, desto weniger fallen gestiegene Zinsen bei der Rate ins Gewicht. Der Finanzierungsvertrag sollte auch Sondertilgungen und Tilgungswechsel möglich machen, damit man flexibel bleibt.

Mögliche Herausforderungen vorhersehen und absichern

Lebensveränderungen können zu Herausforderungen werden, die bei Abschluss eines Vertrages mit jahrzehntelanger Laufzeit bedacht werden sollten. Die Geburt eines Kindes ist oft gleichbedeutend mit dem Wegfall eines Gehalts. Auch Arbeitslosigkeit oder Krankheit können den Darlehensnehmer treffen. Reicht das Einkommen dann noch, um die monatliche Rate zu bezahlen?

Bei Abschluss einer Baufinanzierung sollte eine entsprechende Absicherung mit berücksichtigt werden, die Risiken wie Arbeitslosigkeit, Arbeits- oder Erwerbsunfähigkeit mit absichert.

Wie erkenne ich eine gute Baufinanzierungsberatung?

Bei einer soliden Beratung sollten mindestens die oben angesprochenen Fragen ausführlich beleuchtet und die erhobenen persönlichen Daten zu Darlehensnehmer, Objekt und Eigentumsverhältnissen detailliert und strukturiert erfasst und dokumentiert werden.

Die Beratung sollte unabhängig erfolgen und mehrere Angebote von Banken miteinander vergleichen sowie die Möglichkeiten der KfW-Förderung und öffentlicher Mittel aufzeigen. Einen Hinweis auf die Qualifikation des Beraters gibt die IHK-Registrierung. Diese Berater haben von der IHK ihre Sachkenntnis prüfen lassen.

Der Berater sollte zudem einen Vergleich von kurzen, mittleren und langen Zinsbindungen erstellen sowie über die gesetzlichen Möglichkeiten der Sonderkündigung nach Ablauf von zehn Jahren informieren.

Kurz-Check Baufinanzierung

Was im Vorfeld mit bedacht werden sollte:

  • Finanzierungplanung (Kaufpreis/Eigenkapital gegenüberstellen)
  • bis zu 15 Prozent Kaufnebenkosten mit einplanen
  • Höhe der Nebenkosten Immobilienunterhalt berücksichtigen
  • Eigenkapital reduziert die Ratenhöhe
  • Zinstief nutzen, Tilgung höher ansetzen
  • Vergleich kurzer, mittlerer und langer Zinsbindung
  • flexible Sondertilgungen/Tilgungswechsel vereinbaren
  • Absicherung der Darlehensrate bei finanziellem Engpass vorsehen
  • unabhängige Beratung suchen, die mehrere Angebote vergleicht